Een dakopbouw levert een volwaardige verdieping op zonder dat u een meter tuin inlevert. In straten met woningen van twee lagen met een kap, en die staan er veel in Haarlem, Velserbroek, Hoofddorp en Amstelveen, is het de enige manier om nog echt uit te breiden.
Het is ook een van de grootste ingrepen die u aan een bestaande woning kunt doen. Het dak gaat eraf. Dat verklaart zowel de prijs als waarom de voorbereiding zo bepalend is.
Wat de prijs bepaalt
De oppervlakte, en of het over de volle breedte gaat
Een opbouw over de volle breedte van een rijwoning is per vierkante meter voordeliger dan een gedeeltelijke: de constructie, de steiger en het kraanwerk zijn er hoe dan ook.
Wat de bestaande woning aankan
Dit is de post die niemand van tevoren op internet kan voorspellen. De bovenste vloer moet het gewicht van een hele verdieping dragen, en het metselwerk daaronder ook. Soms kan dat zo, soms moet de vloer worden verstevigd of moet er een stalen constructie in. Een constructeur rekent dat door.
Een offerte die dit niet benoemt, benoemt het later als meerwerk.
De gevelafwerking
Keralit of houten gevelbekleding is aanmerkelijk goedkoper dan doorgemetselde gevels. Wat er mag, bepaalt de welstandsnota van uw gemeente en niet uw budget. In het beschermde deel van Haarlem en in de gemeente Bloemendaal is doormetselen vaak de eis.
Wat er in de opbouw komt
Twee slaapkamers is iets anders dan een slaapkamer met een badkamer. Komt er een badkamer, dan moet de afvoer met voldoende verval naar de standleiding en komt er leidingwerk over twee verdiepingen bij.
Extra’s
Een dakterras, een dakkapel in de nieuwe kap of een lichtstraat zijn stuk voor stuk aparte posten, en bij een dakterras komt er een aparte vergunningstoets bij omdat het uitzicht op de buren verandert.
Vergunning: hier begint het
Een dakopbouw is vrijwel nooit vergunningsvrij. Hij verandert de hoogte en het aanzicht van de woning, en dus toetst de gemeente aan het omgevingsplan en aan welstand. Reken op een traject in maanden, niet in weken, en op leges van doorgaans 1 tot 4 procent van de bouwsom.
Wij beginnen daarom niet met een ontwerp maar met de vraag wat er op uw adres is toegestaan: de maximale bouwhoogte, de goothoogte, wat de welstandsnota over materiaal en kaplijn zegt, en of er in uw wijk een beeldkwaliteitsplan geldt.
Met de buren tegelijk
Dit is de manier om een dakopbouw aanzienlijk voordeliger te maken, en hij wordt vaak vergeten. Staat u in een rij identieke woningen en willen de buren ook, dan scheelt tegelijk bouwen:
- één steiger in plaats van twee
- één keer kraanwerk
- één vergunningstraject dat samen wordt voorbereid
- een gevelbeeld dat na afloop klopt, in plaats van twee opbouwen die net niet op elkaar aansluiten
In Velserbroek en delen van Hoofddorp, waar hele straten in één keer zijn gebouwd, is dit vaker mogelijk dan mensen denken.
Hoe lang duurt het en moet u eruit?
De bouw zelf duurt doorgaans zes tot twaalf weken. Als het dak eraf gaat, is de bovenste verdieping enkele dagen onbruikbaar en is de woning kwetsbaar voor weer. Veel klanten blijven wonen en gebruiken de begane grond; anderen gaan er een paar weken uit. Wij plannen het weerkritieke deel zo kort mogelijk en dekken elke dag af.
Opbouwen of verhuizen
De rekensom die de meeste mensen maken. Een dakopbouw kost een bedrag dat ergens tussen dat van een dure auto en een kleine woningaanbetaling ligt. Verhuizen kost overdrachtsbelasting, makelaarskosten, notaris, verhuizing en meestal een hogere hypotheek tegen de rente van vandaag.
Wij rekenen die vergelijking niet voor u uit; dat is werk voor uw hypotheekadviseur. Maar reken het wél uit voordat u besluit, want de uitkomst valt vaker dan verwacht uit in het voordeel van blijven.
Onze aanpak
Wij bouwen de constructie, de gevelbekleding, de isolatie en de complete afwerking, en verzorgen de tekeningen en de vergunningsaanvraag. Op onze projectfoto’s staat het hele traject: het tengelwerk met folie, de ruwbouw, de Keralit-zijgevel en de afgewerkte opbouw met behouden schoorsteen. Meer op onze pagina over dakopbouw.