De meest gestelde vraag voor een verbouwing begint, en de vraag waar de meeste plannen op vastlopen. Hieronder staat hoe het werkt, en vooral waarin de gemeenten in deze regio van elkaar verschillen. Want dat is precies waar het misgaat.
Kort antwoord
Sinds de Omgevingswet loopt een aanvraag via het landelijke Omgevingsloket, maar de gemeente beslist. Voor een deel van de verbouwingen is geen vergunning nodig. Voor een ander deel wel, en dan toetst de gemeente aan het omgevingsplan én aan welstand.
De hoofdregel: verandert er iets aan de buitenkant of aan de constructie, ga er dan van uit dat u iets moet regelen. Verandert er alleen iets aan de afwerking binnen, dan meestal niet.
Wat doorgaans vergunningsvrij is
- Een aanbouw of uitbouw aan de achterzijde, mits binnen de landelijke maatvoering en het achtererfgebied niet te vol is
- Een dakkapel aan de achterzijde, mits binnen de maatvoering, minstens een halve meter onder de nok en boven de dakvoet
- Een bijgebouw, schuur of overkapping in het achtererfgebied binnen de maatvoering
- Interne verbouwing waarbij niets draagt en niets aan de buitenkant verandert
- Onderhoud en het vervangen van kozijnen in dezelfde maat, materiaal en indeling
- Zonnepanelen op een schuin dak, in het vlak van het dak
Wat vrijwel altijd een vergunning vraagt
- Een dakopbouw of extra verdieping
- Een dakkapel aan de voorzijde
- Het weghalen van een dragende muur, ook als de buitenkant gelijk blijft
- Een dakterras
- Wijziging van de gevelindeling: een grotere pui, een raam erbij, een andere kozijnindeling
- Alles aan een monument, tot en met het voegwerk
- Wijziging van de functie van een pand
Waar de gemeenten verschillen
Dit is het deel dat online vrijwel nooit wordt uitgelegd, en het is in deze regio het belangrijkste.
Haarlem
Grote delen van het centrum en van de negentiende-eeuwse wijken liggen in beschermd stadsgezicht. Daar vervalt de vergunningsvrije status voor ingrepen die elders wel mogen: een dakkapel aan de voorzijde, een gevelwijziging, ander voegwerk. Haarlem werkt met vooroverleg, waarbij u een plan laat toetsen voordat u formeel aanvraagt. Bij twijfel scheelt dat maanden.
Heemstede
Zelfstandige gemeente met eigen welstandsbeleid en veel gemeentelijke monumenten. Wat in Haarlem-Zuid vergunningsvrij is, kan een straat verderop in Heemstede anders liggen.
Bloemendaal
Het strengste regime van de regio, en dat geldt voor alle vijf de kernen: Bloemendaal, Overveen, Aerdenhout, Bennebroek en Vogelenzang, die sinds 1 januari 2009 één gemeente vormen. Grote delen liggen in beschermd dorpsgezicht, er zijn veel monumenten en er gelden aanvullende regels rond het Nationaal Park Zuid-Kennemerland. Reken hier standaard op een vergunningstraject met welstandstoets, ook voor ingrepen die twee gemeenten verderop vrij zijn. Kunststof kozijnen worden hier vaak niet toegestaan.
Zandvoort
Zelfstandige gemeente die ambtelijk samenwerkt met Haarlem; aanvragen worden door de Haarlemse organisatie behandeld. Aanvullende regels voor het gebied achter de boulevard en voor de duinrand.
Velsen
Eén gemeente en één loket voor IJmuiden, Santpoort-Noord en -Zuid, Driehuis, Velserbroek en Velsen-Noord en -Zuid, maar met welstandsregels die per gebied verschillen. In Santpoort en Driehuis is de toets aanzienlijk strenger dan in Velserbroek. Delen van de wederopbouwvoorraad in IJmuiden zijn als cultuurhistorisch waardevol aangemerkt.
Haarlemmermeer
Sinds de fusie van 2019 vallen ook Halfweg, Zwanenburg en Spaarndam-Oost onder deze gemeente, naast Hoofddorp, Vijfhuizen, Badhoevedorp en Cruquius. De welstandsregels zijn hier over het algemeen ruimer, maar in veel nieuwbouwwijken geldt een beeldkwaliteitsplan dat per wijk voorschrijft welke steen, welke dakpan en welke kozijnkleur is toegestaan, en of een uitbouw of dakkapel überhaupt mag. Dat plan is bindend en gaat verder dan de landelijke vergunningsvrije regels. Dit is in deze gemeente de meest voorkomende reden dat een plan vertraging oploopt.
Amsterdam
Het strengste regime van ons hele werkgebied. De binnenstad staat op de Werelderfgoedlijst, grote delen van de negentiende-eeuwse ring liggen in beschermd stadsgezicht, en elk stadsdeel heeft een eigen welstandskader. Daar komt bij dat veel Amsterdamse woningen een appartementsrecht zijn: voor werk aan gevel, dak of fundering heeft u naast de gemeente ook een besluit van de VvE nodig.
Amstelveen
Zelfstandige gemeente met een eigen loket. Over het algemeen ruimer dan Amsterdam, maar in de naoorlogse wijken met een samenhangend architectonisch beeld, en in Elsrijk, kijkt de gemeente wel degelijk mee met gevelwijzigingen en dakopbouwen.
En Spaarndam
Spaarndam is verdeeld: het westelijke deel hoort bij Haarlem, het oostelijke deel bij Haarlemmermeer. Voor een vergunning komt u dus bij een ander loket uit, afhankelijk van welke kant van het dorp u woont.
Wat het kost en hoe lang het duurt
De leges verschillen per gemeente en worden doorgaans berekend als een percentage van de bouwsom, vaak tussen 1 en 4 procent, met een minimumbedrag. Daarbovenop komen tekenwerk en eventueel een constructieberekening.
De doorlooptijd van een reguliere procedure is weken tot maanden. Begin er daarom vroeg mee, en begin niet met slopen voordat de vergunning er is.
Wat gebeurt er als u het niet doet
De gemeente kan de bouw stilleggen, een dwangsom opleggen en in het uiterste geval terugbouw eisen. Praktischer: bij verkoop komt het naar boven in het bouwkundig onderzoek, en een niet-vergunde dakkapel of uitbouw is een probleem in de overdracht. Ook uw opstalverzekering kan zich erop beroepen.
Onze rol hierin
Wij toetsen bij de opname wat er op uw adres is toegestaan, voordat er iets getekend wordt. Blijkt er een vergunning nodig, dan verzorgen wij de tekeningen en de aanvraag. Dat is geen extra dienst maar de eerste stap, want een ontwerp dat niet mag heeft geen waarde.
Zie ook ons artikel over de vergunning voor een dakkapel, waar de regels het vaakst worden misverstaan.
Deze uitleg is algemeen en actueel op het moment van schrijven. Regelgeving verandert en de beoordeling is altijd aan uw gemeente. Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend.